2000万的香港热门小区,月租金5.9万是否划算,值得投资吗?
北京章哥,香港小区房地产从业20年,热门通晓业内门道,月租盐城市某某文化传媒制造厂我不做所谓的金万“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。否划
网友看到香港这套房,算值问这5.9万一个月的得投租金是否划算,值不值得投资?
章哥:
1、香港小区我上网搜了一下,热门这宝翠园挨着香港大学,月租地段儿不错,金万2000年的否划房龄也不算老,所以属于港岛的算值盐城市某某文化传媒制造厂热门小区。价格是得投每呎19万,折合每平米20万港币。香港小区
这套房套内面积是1111呎,那就是100平米,总价2000万。既然是报价租金5.9万,租售比就是338。年化租金收益率(毛收益)3.5,相当高了,几乎是北京的两倍。
2、但这是毛收益,得刨去持有成本才是净收益呢。既然是2000年的楼盘,那这套房的房产税就是“差饷5%+地税3%=租金的8%”。然后还有租金税15%,三项合计就是23%。
但香港的房产税经常有抵扣,而且是按照评估价计算,所以常规交不了这么高的税率,一般按照10%就差不多了。或者说出租的房子交的多,自住的交的少。
3、然后还有物业费,我在网上没查到这宝翠园的物业费,可能每年都不一样吧。但我认为用租金的10%估算为合理,一般都是这标准。
多说一句,香港物业费一般是北京的10-60倍。也就是豪宅为北京的10倍左右,北京一般每平米10块之内,香港100港币之内。中高档公寓一般每呎4-6块港币,每平就是40-60,是北京的20倍吧。老房贵的更多,北京通常5毛,而香港每平30都正常,60倍。而且越是老楼越贵,就因为维护的地方多。
4、那也就是说,香港的租金净收益一般是按照70%计算,以5.9万来说,每个月落兜儿里的通常是4万出头。以2000万的总价来说,净租售比就是500,租金回报率2.4%左右。
这回报率挺不错的,因为香港在房价下降后的平均回报率为2.3%。而这套房作为“千尺豪宅”,能达到2.4%的回报率很不错了。
5、对比北京,平均租售比是650左右,以2000万总价来说就是每个月3.08万的租金,回报率(毛)就是1.9%。
但北京的持有成本低,到目前为止没有房产税,租金税一般也都是租客来交。物业费来说平均值是每个月2块5,加上每年每平的30块取暖费,每平米每月的成本是5块钱左右,100平就是500块。
即便每个月加起来算800块吧,那3.08万也能剩下3万块,租金回报率(净)就是1.8%,低于香港宝翠园的2.4%。
6、总之,如果是按照租金回报率计算,那香港的这套房很占优。但我是一般不建议投资的,主要是他们这些年经济发展不太快了,再加上房价太高,所以升值一直弱于北京。以近20年来说,香港从2003年房价触底之后,到今天涨了10倍吧。而北京呢,基本都达到15倍以上了,多的20多倍。
以后我不能说北京房价还会大幅上涨,但作为经济的晴雨表,我认为北京房价至少能对抗通胀。
另外多说一句,如果只是看重租金收益,那其实可以投资北京的小户型,50平以下的一居室。这种房在朝石丰等没有学区溢价的板块,投资回报率基本达到2.5%以上,高的能到2.8%,比香港这套还高,更远超同期银行存款利率。
仅供参考。
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